进入1月，龙湖、龙光等房企接连境外发债，融资利率也创下新低，加之全面降准，对大型房企和优质房企而言，一个新的融资窗口正在来临，而行业也度过了资金全面紧张的时刻。
不过行业融资早已不能“雨露均沾”而是严重分化，一些房企能获得极低利率、很长账期的融资，一些则不得不以高利率筹钱，甚至几无金融机构和投资者问津。
中国指数研究院数据显示，2020年，房企偿债规模上涨至6513.4亿元。展望2020年，房企融资依然是个大问题，已成为房企的核心竞争力之一。对优质融资渠道和资金方的争夺战，已经打响。
从内生性而言，房企更应该做的，或许是回款为王。在不依赖外部融资的极端情况下，也能存活很久。
龙湖超低利率融资
2019年，中海、万科、华润等央企或国资背景的开发商，以超低利率融资傲视业内，这种优势在2020年初，也有民营房企实现了。
1月7日，龙湖集团公示显示，公司已发行6.5亿美元票据，其中，七年期的2.5亿美元，票息为3.375%；12年期的4亿美元票息为3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
龙湖是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构(标普/穆迪/惠誉)投资级评级的民营房企，此次融资吸引48亿美元超额7倍的认购订单，推动最终定价收窄幅度为近期同业发行之最。
作为2020年的第一个发行窗口，年关附近债券市场极度繁忙，除了龙湖，还有多家房企发布了海外融资。
1月6日，龙光地产发行了2020年首期公司债券，发行规模为10亿元人民币，债券为期5年，年利率为4.8%，也创下公司近三年发债利率最低纪录。
实际上，自去年11月开始，房企融资已有所回暖。
同策研究院数据显示，2019年11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。
海外融资也热了起来。2019年11月房企外币融资总额为391.44亿元，环比增加172.55%，占融资总额的43.28%。其中，美元融资总额231.49亿元人民币(32.93亿美元)，占融资总额的25.60%；港元融资总额为159.95亿元人民币(178.11亿港元)，占比17.69%，环比增长近21倍，主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。
中原地产数据也显示，2019年11月房企美元融资井喷，超20家房企发布美元融资计划总金额超过50亿美元。
临近春节，不少房企发起了更频繁的融资。一个融资窗口已经出现。
不过，房企融资分化的趋势正在深化。龙头房企能够以较低成本获得融资，而中小房企需要以高利率融资，甚至难以获得融资。
2019年11月13日，万科发行了金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据，利率为3.15%；以及金额为3亿美元的10年期固息票据，利率为3.5%。
相比之下，2019年12月27日，毅德国际发行5000万美元于2021年到期的优先票据，利率高达14%。同月，佳能国际发行的规模为6750万美元的优先票据，利率为13.75%；华南城发行1.5亿美元票据，利率为11.5%。
分月度来看，受碧桂园、万科、绿地等头部房企低利率融资影响，11月境外债券融资成本7.28%，环比下降1.92个百分点。
而12月境外债券单月融资成本10.66%，环比上升3.48个百分点，主要在于部分中小房企如佳源国际、银城国际、正商实业等发行了数额相对较大的高成本境外债。
2019年全年，恒大融资金额达644.26亿元，遥遥领先；碧桂园、富力、融信的融资金额超过250亿元；融创、禹洲、世茂融资金额超过200亿元。共24家房企融资金额突破百亿元，27家房企融资金额在50-100亿元之间。
就融资成本而言，121家房企中，佳源国际、鑫苑置业等21家房企平均融资利率超过10%，1/6房企融资成本超过7%。
此外，千亿房企的平均融资利率为6.52%，中海、万科、华润、保利、招商、金茂的加权平均融资利率在4%之下。
财经评论员严跃进表示，开年房企融资环境相比2019年有所缓和，加上央行全面降准，有助于缓解房企的资金链紧张。
“2020年融资还是有所放松的�！毖显窘硎�，整个融资的状况将有所改变，这是一个大趋势，尤其是大企业能够享受利率下滑带来的好处。
2020年房企如何“找钱”？
“房地产是对资金高度依赖的行业，未来十年最核心(的竞争力)要看房企的融资能力�！�2019年12月31日，易居企业集团CEO丁祖昱在跨年演讲中表示。
2019年5月以来，随着境内外融资的持续收紧，信托贷款、银行贷款、公司债等传统融资渠道受限，这样的状况在2020年也将继续。
那么房企将如何找钱？对于大型房企来说可能比较容易，银行开发贷、公司债这些传统低成本融资都倾向于他们，最困难的时刻过去了；而对中小房企而言，2020年找钱依然是最迫切的事。
上市、分拆上市是个值得考虑的融资方式。2019年以来，已经有6家小房企在港上市，如德信中国、银城国际控股、中梁控股、新力控股等；2020年还有排队等待IPO的房企，包括海伦堡地产、奥山控股、大唐地产等。
分拆物业上市，打造多元融资平台也蔚然成风。去年佳兆业、保利、时代等物业分拆上市，预计今年还有更多房企将分拆物业上市，如华润置地、融创中国等旗下物业。
商业地产的分拆也提上日程。2019年12月30日，宝龙商业赶在年尾成功登陆港股。此外华润置地、龙湖等公司的商业也有分拆的可能。
前几年曾被恒大、碧桂园等青睐的永续债重新进入一些公司的视野。2018年以来，保利发展、中建国际、越秀集团等房企纷纷发行永续债，2019年，华夏幸福(600340,股吧)至少发行85亿元永续债，利率为9.5%-12%。
业内预计，永续债这个方式今年还将被应用。
相对于传统融资方式，目前监管对资产证券化的态度较为宽松。ABS、供应链金融正受到追捧。
2019年12月24日，万科-国信证券(002736,股吧)购房尾款资产支持专项计划第十二期优先级资产支持证券成功发行，实际发行量达10.9亿元，票面利率仅为3.69%。
此外还有中铁置业ABS规模达4.61亿；招商蛇口(001979,股吧)ABS发行规模达6.77亿。
多家房企期盼已久的REITs也有消息。近日深交所表示，将积极推进公募REITs进程，形成具有特色的REITs板块。
金地董事长认为，预计将在不远的未来，我国首只真正的REITs产品或将会出现。
克而瑞指出，未来资产证券化有可能成为房企融资的突破口，但目前最佳的维持现金流的方法，仍是加强自身造血能力，以销售回款为主力，保障财务稳定。“2020年的房企，应提升回款能力，摒弃规模第一的惯有思维。”
乱讯证券首席经济学家李奇霖认为，房企要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大；二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，可能导致经营会比较困难。
2019年，中国房企普遍进入偿债高峰，大量中小房企因资金链紧张而破产倒闭。中国指数研究院数据显示，2020年，房企偿债规模上涨至6513.4亿元，2021年接近万亿元。
为了规避资金链风险，李奇霖认为，在监管全方位严控房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免。房企首先要控制扩张速度，提前储备现金流过冬，也可寻找同业或金融机构合作开发，降低和分散风险。
