在市场普遍担忧香港零售业逐步走低的情况下，旗下拥有香港多家零售商场的九龙仓(00004.HK)递上一份令人更加担忧的年度业绩报告，加上公司内地物业销售情况不佳，市场对九龙仓的前景略显忧虑，昨日九龙仓港股收市收报50.75港元，全日逆市跌3.33%。
根据公司年报，[新西兰公司注册]截至2014年12月底，计入投资物业重估，九龙仓去年净利润达到359亿港元，同比增长22%，营业额增加62亿港元，同比升幅达到20%。
但值得留意的是，若撇除投资物业重估的收益净额，以及部分特殊项目外，2014年九龙仓核心盈利同比下跌7%至104.74亿港元，是2008年以来首次核心盈利出现下跌。
香港零售业走弱拖累业绩
实际上自去年以来，香港零售业面临前所未有的挑战。根据香港特区政府统计处数据，香港零售业销售总额同比下跌0.2%，是11年以来的首次倒退，而今年1月，香港零售销售额更出现了大幅下滑，同比下跌14.6%至466亿港元，是10年以来的最差记录，而香港近日的“反水货客”行动更让内地的旅客对来香港旅游望而却步。
九龙仓副主席吴天海在3月16日的香港记者会上对包括《第一财经（微博)日报》在内的媒体称，公司对今年香港的零售市场确实持有谨慎的态度，如果政府在此时收紧“自由行”，公司也无法幸免。除了要观察“自由行”以外，也需要看欧洲经济是否影响到金融市场 、内地出口以及亚洲国家的汇率价格，因为亚洲国家货币贬值也会吸引旅客到香港以外的地区或国家旅游。
尽管如此，2014年九龙仓旗下商场海港城和时代广场都在不利的市况下表现良好，其中海港城整体销售上升3.4%，达到350亿港元，创下历史新高。公司执行董事李玉芳称，2014年旗下商场受到“占领中环”及反贪等因素的影响，表现并不理想，而今年1月旗下商场的零售销售额同比下滑6%，但预计今年也能保持单位数字的增长。
而开始逐步走弱的香港零售业引起了外资投行的关注，花旗银行发表报告称，香港零售业务占九龙仓资产价值的43%，未来香港零售租金可能会受到内地自由行高消费收缩的影响，加上海外其他地区货币贬值，吸引内地游客，所以对未来香港租金营业额前景看得非常黯淡。
因此，花旗对九龙仓的评级进行下调，该行由“买入”降至“中性”，目标价由67.5港元下调至56港元。
利润下滑的内地业务
除了受香港零售业市场疲弱的影响外，九龙仓在内地业务的销售情况也并不理想，2014年公司内地发展物业销售额为215亿元，仅完成全年目标的94%。吴天海称，期望今年的销售额可以达到220亿元以上，但实际上，今年前两个月，九龙仓在内地的销售额不到20亿元。
同时，九龙仓在内地物业发展业务的毛利率出现了急剧下滑，令该部分的净利润下滑近60%至14.1亿港元，远远低于2013年的34亿港元净利润。吴天海坦言，尽管近期内地已经开始放宽借贷，但短期他对内地住宅市场并“不放心”，未来走势更是难以估计，不排除今年内地物业的毛利率将继续受压。
花旗在上述报告中称，九龙仓内地市场也面临巨大挑战，2014财年相关营业利润同比下滑33%，预计公司2015财年内地物业销售的利润率也会出现下滑，令公司整体盈利预测下降15%至18%。
高盛也发表报告指出，九龙仓的核心净利润较该行预测少10%，主要是因为内地房地产低于预期。不过，高盛认为九龙仓在香港与内地的物业租赁情况都表现不错，所以仅仅调低其目标价4%至70港元。
在内地物业发展情况不佳的情况下，[注册塞舌尔公司]九龙仓似乎对收购绿城中国(03900.HK)兴趣不大，吴天海重申，九龙仓作为绿城的第二大股东，从始至终都没有计划入主绿城，但他认为绿城与融创中国(01918.HK)合资公司的18个项目都属于非常优质的发展项目，如果绿城考虑出售，九龙仓会在价格合理的情况下考虑收购相关项目。
