香港楼价近年不断上涨。根据港府差饷物业估价署9月6日公布的资料显示,香港的楼价指数连升六个月,最新的七月指数报204.9点,较1997年的高峰高出一成八。外界相信,香港楼价不断上升,其中一个原因与越来越多内地客涌到香港积极入市有关。[天津瑞丰注册香港公司]据香港土地注册处的统计显示,在今年第二季,内地居民来港置业所占二手住宅注册量及金额的比例,分别达到7%及9.8%。
鉴于香港楼价在外来资金涌入下不断飙升,令部分香港居民难以负担,9月6日下午,香港行政长官梁振英宣布落实“港人港地”政策,希望藉此帮助未符合购买居屋资格的中产阶层置业。
政策不是“一刀切”
根据“港人港地”政策,特区政府将在明年首季勾地表中的两幅面积共约1.6公顷的启德发展区住宅用地推行先导计划。两幅地皮未来将建成1100单位,首次出售和30年内的转售对象必须是香港永久性居民,而且不可以公司名义购买。
梁振英表示,除身份要求外,不想引入太多不必要限制,因此现时无计划对买家资格和单位使用设立入息、是否首次置业或自住等限制。他强调,“港人港地”并非临时主张,当局会在明年首季推出后审视社会反应,再决定未来会否继续推出。
港府运输及房屋局局长张炳良认为,“港人港地”政策的落实不是“一刀切”,并非完全禁止非香港居民在香港置业,事实上市场会有其他房屋供应,不受“港人港地”限制�！案廴烁鄣亍闭咂胶庀愀圩魑杂删檬谐〉牡匚�,另一方面优先照顾香港永久性居民置业安居的需要。
“港人港地”政策推出后,随即引来香港市民热烈讨论,究竟政策能否抑制楼价飙升?能否真的帮助市民置业?是否有违自由经济原则?将来单位售价会较同区楼价有几大折让?
效力不可低估
香港《大公报》9月7日发表署名评论文章指出,基于下列四大理由,实在不应低估“港人港地”政策的威力:一是“港人港地”政策可产生抑制市场需求的作用,令来自外地或内地等非本港永久居民逐步退出中小型住宅市场,转而集中在豪宅市场,这对稳定香港中小住宅楼市有正面影响。当中规定住宅单位在三十年内都只能售予港人的招数颇辣,限制期远比估计的三年长,以充分顾及港人置业需要。
[宁波瑞丰注册香港公司]二是“港人港地”政策将推广至市建局以及房协兴建的住宅项目之上�；谎灾�,政策发挥稳定楼市、协助港人置业的效用不能低估。
三是“港人港地”政策具弹性,在启德新发展区推出只是第一步,未来会视情况,增推限售予港人的住宅地皮,市民不用恐慌性买楼,将可改变住宅供不应求的心理预期。
四是“港人港地”政策下,所推出住宅土地地价将会比市价有一定折让,有助平抑目前高地价之虞,日后港人还有机会以较相宜价格购买住宅单位。
部分香港地产业界人士对于“港人港地”政策也表示赞成。第一太平戴维斯副董事总经理兼投资及销售部主管袁志光表示,这个政策有助稳定楼市。他说,“起码政府做了一个姿态出来,让市民知道政府正在采取措施,由于上述单位有望以较低价出售,让香港市民有机会置业。”
香港地产代理公司“置业18”主席张肇栓也认为,楼价高企的问题不能完全归咎于是内地人来港买楼而引起,但亦不能否认与此无关,他希望港府尽快推出“港人港地”政策或优先让初次置业者置业,甚至可以划分,让内地人购入对民生影响较小的超级豪宅等,隔除外来投资者,以解决房屋问题。他说,“虽然该政策极具争议,问题复杂,必须慎之又慎,但是必须尽快落实而行。”
也有认为作用有限
不过,有媒体早前就“政府研究港人港地政策时,拟规限港人购买单位后,只准再转售予本地居民,你认为政策能否抑制内地客来港投资?”为题进行民调,访问了338名港人,结果有三成即103人认为,政策不能抑制内地客来港买楼投资,只有二成六人认为,政策料可遏止内地客来港炒楼。
香港科技大学经济学系主任雷鼎鸣认为,“港人港地”措施对降低香港楼价作用不大。他指出,港府于明年首阶段推1100个单位作先导,占一手供应比例少,这将令非“港人港地”单位楼价上升,因为大部分需求转往非“港人港地”单位。他认为,“港人港地”措施实行后,投资者或内地资金仍可选择购买二手市场的单位,因为二手供应之中不乏质素高的单位,特别是喜爱豪宅及名牌屋苑的内地客将会选择购买二手楼,届时本地二手楼价只会不跌反升。
还有媒体指出,所谓“港人港地”,好像特为港人福祉而设,实际上不但执行会有漏洞,而且反会刺激楼价上升。先不说以内地投资者熟悉和惯用“人头”方式代购单位,一样可以轻易购得“港人港地”单位,即使完全绝缘,由于“港人港地”兴建的房屋只限港人购买,意味着其他外来购买力无法染指,因而需求便会转向私楼市场,结果只会推高二手尤其是豪宅楼价。利之所在,地产商未来更只会集中兴建豪宅而不会增加一般中小型住宅单位供应,普通市民置业更难。
香港有媒体也认为,梁振英推“港人港地”政策用意虽好,但对缓和整体楼市上升势头,却恐力有不及,原因有三。
其一,现时香港楼市气氛炽热,关键已不在外地人包括内地豪客推高楼价,而是本地人与长线投资者推入市。据统计,内地客占本港楼市成交宗数,已由去年第四季的逾一成六,跌至今年第二季仅约一成,显示在内地经济放缓与银根紧张下,内地客赴港置业需求已明显放缓。当前楼市购买力主要来自本地,港人港地药方显有偏差。[大连瑞丰注册香港公司]
其二,就算外来资金卷土重来,重新大举投入本港楼市,“港人港地”政策亦恐无效。此因该政策只会将外来置业需求转移至其他不受港人港地政策影响的一、二手楼盘,总体置业需求既未有受遏,难起缓抑整体楼市升势的效果。
其三,“港人港地”未有针对根本的供应问题,此因所涉的两幅土地虽加设销售限制,但只是从既有勾地计划挪为主动推售,提前了土地的推出,整体土地供应总量实无增加,故难以缓减市民对楼市供不应求的忧虑,楼价易升难跌的预期恐难改变。
无论如何,“港人港地”政策已势在必行。一般相信,除了“港人港地”,增加土地供应才是理顺香港楼市的王道做法,否则,供不应求的香港楼市格局短期内难改变,楼价升势恐延续。故港府在港人港地外,更要有再加招的准备,特别是要从遏抑需求着手,如收紧楼房按揭等金融逆周期措施,先求中短期内暂缓楼价升势,换取时间等新增供应追上,做到长短兼治,如此才能有望真正理顺楼市。
